Строительная отрасль: итоги, задачи, перспективы

№ 05(1090), 07.02.2018 г.
Для строительной отрасли, предприятий стройиндустрии прошедший год был экономически сложным. В строительном комплексе города Новосибирска в 2017 году произошло значительное снижение объемов, по сравнению с предыдущими периодами
В жилищном строительстве в 2017 году объем инвестиционных вложений в объекты капитального строительства составил 50,4  миллиарда рублей, что на 32 процента ниже, чем в 2016 году (74,6 миллиарда рублей). Из общего объема инвестиций объем инвестиционных вложений в строительство объектов жилого назначения в 2017 году составил 40,6 миллиарда  рублей, что на 28 процентов ниже, чем в 2016 году (56,1 миллиарда  рублей). Снижение объемов инвестиций привело к значительному уменьшению объемов ввода объектов жилищного строительства.
В  2017 году в Новосибирске введено в эксплуатацию 1 млн  37 тыс. 519 кв. м жилья, что составило 68 процентов от объема введенного жилья в 2016 году (1 527, 9 тыс. кв. м) и 90 процентов от планового показателя (1 150 тыс. кв. м).  На протяжении последних лет Новосибирск уверенно удерживал лидирующую позицию по объему ввода жилья среди других городов-миллионников, сдав свою позицию Ростову-на-Дону только сейчас и лишь на 81 тыс. кв. м.
На протяжении последних лет спрос на строящееся жилье продолжает снижаться. Так, по данным Управления Росреестра по Новосибирской области количество зарегистрированных договоров долевого участия в 2017 году составило 25 585, что на 19 процентов меньше, чем в 2016 году 
(31 569), и более чем в два раза меньше, чем в 2014 году (55 501).Причин снижения спроса на объекты жилищного строительства несколько. Во-первых, с рынка ушли так называемые инвесторы, покупавшие квартиры для дальнейшей перепродажи. Во-вторых, снизились денежные доходы населения. Уровень денежных доходов населения НСО в 2017 году составил 24 350,2 рублей, что на 4,4 процента ниже, чем уровень доходов в 2016 году (25 472,6 рублей)
В настоящее время на рынке строительных материалов также наблюдается значительный спад. Производство основных видов строительных материалов за 11 месяцев в среднем сократилось на 20 процентов. Выйти из стагнации промышленности не дает слабый спрос. Спад в производстве стройматериалов вызван сокращением новых заказов. Снижение доходов населения привело к потребности изменения жилищных условий в отложенный спрос.
Еще один важный показатель — это стоимость жилья на вторичном рынке. За счет того, что в последние годы Новосибирск демонстрировал большой объем ввода жилья, часть готовых квартир ежегодно оставалась непроданной. В связи с чем в 2017 году произошло существенное снижение цен на рынке вторичного жилья. Так, средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в 2017 году составила 51,1 тысячи рублей за кв. м., что на 3,8 процента ниже, чем в 2016 году (53,1 тысячи рублей за кв. м) и на 11 процентов ниже, чем в 2015 году (57,2 тысячи рублей за кв. м). В связи с этим населению стал более привлекателен рынок вторичного жилья. Его привлекательность также обусловлена тем, что готовое жилье несет гораздо меньше рисков как для получателей ипотеки, так и для банков.
Об этом нам говорит и статистика Центробанка России, где основной спрос на ипотеку в регионе формирует вторичный рынок жилья. Объем предоставленных средств в 2017 году составил 39 млрд 821 млн руб., что на 19,4 процента больше, чем в 2016 году (в 2016 году — 33 351 млн руб.) Средневзвешенная ставка кредитования за 11 месяцев 2017 года составила 10,8 процента, что на 1,66  п. п. ниже, чем в 2016 году. При этом средняя сумма сделки увеличилась с 1,6 млн руб. в 2016 году до 1,7 млн руб. в 2017 году.
Развитие строительного рынка напрямую связано со снижением процентных ставок и ростом платежеспособности населения. В связи с тем, что рынок продемонстрировал оживление в сфере ипотечного кредитования уже в 2017 году, в 2018 году стоит ожидать увеличения спроса на недвижимость при условии повышения уровня денежных доходов населения. В результате чего можно рассчитывать на стабилизацию состояния отрасли жилищного строительства.
 В 2017 году процент ввода жилья на комплексных площадках от общего объема введенного жилья в целом по городу составил 39  процентов (406 000 кв. м), что на 46 процентов меньше, чем в 2016 году (756 000 кв. м). Активнее всего в 2017 году велось освоение таких комплексных площадок, как жилмассив «Южно-Чемской», «Родники», «Ясный Берег» и «Чистая Слобода».
Несмотря на снижение основных показателей в строительном комплексе, задел по строительству жилья в городе на сегодняшний день составляет порядка 4 миллионов 100 тысяч кв. м (391 дом, 
80 949 квартир),  что на 9 процентов ниже, чем в 2016 году (4,5 млн кв. м). Тем не менее с 2014 года объем строящегося жилья в городе ежегодно составляет более 4 млн кв. м.
Уменьшение объема строящегося жилья в 2016—2017 годах обусловлено тем, что в реалиях сегодняшнего дня застройщики не спешат осваивать площадки в связи с наличием на рынке большого количества нераспроданных квартир. Так, по состоянию на 01.01.2018 количество нераспроданных квартир составило 12 200 общей площадью 621,4  тыс. кв. м.
Одной из проблем строительной отрасли и, как следствие, основной задачей является решение вопроса обманутых дольщиков. В течение 2017 года решены вопросы по 12 проблемным объектам, что составляет порядка 69 тыс. кв. м жилья, в результате чего предоставлена помощь 799 гражданам.
Предоставлено субсидий на общую сумму 112,8 млн руб., что на 4 процента больше, чем в 2016 году (108,8 млн руб.). За период 2016—2017  г. организованы четыре масштабных инвестиционных проекта  (МИП) на общую сумму 261 млн руб. на площади 8,81 га,  где будет построено 93 628,46  кв. м жилья, из которых 2 340,47 кв. м будут переданы гражданам, признанным пострадавшими от действий застройщиков.
На начало 2018 года в  перечне проблемных  многоквартирных жилых домов, расположенных на территории города Новосибирска, находятся 32 объекта, из которых  8 — самодостаточные многоквартирные дома, которые могут быть введены в эксплуатацию с учетом предоставления субсидий, 17 — многоквартирные дома, в отношении которых требуется реализация процедур в рамках Закона Новосибирской области № 583-ОЗ — это объекты с наиболее «тяжелой» экономикой, для реализации которых предварительно определены земельные участки, требующие передачи в муниципальную собственность. Данные объекты планируется реализовать в течение 2018—2020 годов.
Могу привести пример успешного решения проблемы долгостроя на доме по ул. Кошурникова, 22, где застройщиком являлось ГОО «МЖК транспортных строителей». Строительство дома им было начато в 2006 году, а в 2008—2009 остановлено.  Граждане пошли в суды за признанием права собственности и затем создали свой жилищно-строительный кооператив. Дефицит средств на достройку дома составлял 129 миллионов рублей. В 2015 году застройщиком стало ООО «Союз военных строителей», которое возглавляет директор депутат Совета депутатов города Новосибирска Денис Плотников. Было изменено проектное решение дома, сделана дополнительная надстройка из трех этажей, и дополнительные квартиры отданы под реализацию. Застройщик обратился в мэрию за поддержкой.  Мэрия Новосибирска совместно с правительством Новосибирской области выделили на достройку этого проблемного объекта субсидию в размере 40 миллионов рублей.  И в 2017 году этот дом был введен в эксплуатацию.
В 2017 году завершилась Региональная адресная программа Новосибирской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, исполнение которой происходило в рамках указа Президента Российской Федерации. За период действия программы с 2013 по 2017 год расселено 128 многоквартирных домов, признанных аварийными до 01.01.2012 года. Также завершилось исполнение городской ВЦП по расселению домов, признанных аварийными до 31.12.2012 г.  Программа действовала пять лет, с 2012 по 2017 год, в этот период расселено 50 многоквартирных домов за счёт средств городского бюджета. 
В период действия городской ВЦП по развитию застроенных территорий с 2012 по 2017 годы расселено 58 домов за счет бюджета города и инвесторов, 
Динамика заключения договоров о РЗТ и привлеченных инвестициях. В настоящее время действуют 33 договора (131 дом), 10 из которых заключены в 2017 году. В настоящее время прорабатывается возможность развития ещё 35 территорий со сносом 359 многоквартирных домов.
Объем бюджетных средств на расселение 131 дома составил бы порядка 3 млрд 900 млн руб., но благодаря городской ВЦП по развитию застроенных территорий в рамках заключенных договоров удалось привлечь инвестиции застройщиков объемом 2 млрд  820 млн  руб., из них на сегодняшний день объем работ выполнен на 35 процентов (объем вложенных средств инвесторами составил 989,3 млн руб.)
По состоянию на 01.01.2018 на территории города сносу и расселению подлежат 212 многоквартирных домов. В настоящее время мэрия города Новосибирска осуществляет подготовку новой муниципальной программы по расселению аварийного жилищного фонда сроком действия на 5 лет — с 2019 по 2023 годы. В муниципальную программу будут включены 176 домов  (без учета 36 домов, расселяемых в текущем году) общей площадью 71,8 тыс. кв. м. Предполагаемый объем финансирования программных мероприятий за счет бюджетных средств — 3,0 млрд рублей. За счет средств бюджетов различных уровней планируется расселить 98 домов. К расселению 78 домов планируется привлечь строительные компании путем проведения аукционов на право заключения договоров об РЗТ.

Алексей Кондратьев,

вице-мэр — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии   г.  Новосибирска